房价今后走势如何必然会有滞涨和普跌的过程_[瓦罗兰#]

过去15年房地产市场基本处在一个大牛市中，但过去的2015年，房地产开发投资却出现大幅回落。今后房价如何？本文主要从人口现象和货币现象两方面诠释今后房价走势，并通过顺应市场发展趋势、缩小贫富差距及政府扶持等手段避免房价大跌。

·从人口现象和货币现象看房价·

中国的房地产市场已持续了16年的繁荣，但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣，从人口推动到资金推动，从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。

目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，这主要还是集中在二、三、四线城市，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。房地产市场在过去15年中，除了个别年份的整体房价水平有过小幅回落外，基本上就处在一个大牛市中。但过去的2015年，房地产开发投资增速大幅回落，只有一个百分点的增长。

过去15年房地产市场基本处在一个大牛市中，但过去的2015年，房地产开发投资却出现大幅回落。今后房价如何？本文主要从人口现象和货币现象两方面诠释今后房价走势，并通过顺应市场发展趋势、缩小贫富差距及政府扶持等手段避免房价大跌。

·人口现象致房价下跌·

有人统计，过去5年中，三、四线城市的房价同比是下跌的，这与这些城市的人口老龄化和人口停滞增长有关。自2011年中国开始对部分大城市实行住房限购以来，大批房地产开发商投资三、四线城市的房地产，导致这些城市的库存大幅增加。而开发商投资三、四线城市的另一个理由就是中国的城镇化的提升空间还很大。从第5、第6次人口普查结果看，中国之前公布城镇化率水平都是大大低于普查结果，也就是说，目前公布的城镇化率可能要低于实际水平。

此外，中国与发达国家的城市化率的提升不能简单类比，因为中国的人口是未富先老，而美、日、欧等发达国家是未老先富。 因此，中国今后的城镇化上升空间虽然还有，但要小于发达国家，且速度也会放慢。即便像日本和德国这两个成功转型的制造业大国，自1970年代成为发达经济体之后，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。

过去15年房地产市场基本处在一个大牛市中，但过去的2015年，房地产开发投资却出现大幅回落。今后房价如何？本文主要从人口现象和货币现象两方面诠释今后房价走势，并通过顺应市场发展趋势、缩小贫富差距及政府扶持等手段避免房价大跌。

·货币现象引发房价起落·

2011年之后房价更多体现为货币现象，中国经济增长自2009年之后，广义货币M2的规模超常增长，超过美日成为全球最大。同时，M2/GDP的比例大幅上升，即从2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已经超过2倍。房价受货币的影响可以从三个方面来说明：第一是居民的收入水平高低；第二是货币政策的松紧程度；第三是社会资金的集聚和流向。而这三个方面又是相互关联和相互影响的。

从居民收入水平的角度来解释各地房价高低的差异，如上海、深圳和北京的房价之所以高，是因为人均可支配收入位居全国前三；房价的涨跌与央行的货币政策也有较大的相关性，如2011年不仅多个地区的房价出现下跌，而且，钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现了向下的拐点；关于社会资金的集聚和流向对房价的影响，大城市医疗、服务水平等较高，所以，它们不仅吸引国内资金流入，也同样会吸引国际资本。

过去15年房地产市场基本处在一个大牛市中，但过去的2015年，房地产开发投资却出现大幅回落。今后房价如何？本文主要从人口现象和货币现象两方面诠释今后房价走势，并通过顺应市场发展趋势、缩小贫富差距及政府扶持等手段避免房价大跌。

·如何避免房价大跌·

目前国内房地产行业的最大压力是库存过大，主要还是集中在二、三、四线城市，因此，今后房地产投资负增长是大概率，关键是如何去库存，同时还要避免房价出现大跌，因为房价大跌基本上就等同于金融危机。如果只是简单地为了去库存而鼓励农民工举债买房，则实际上是用一个问题去掩盖另一个问题。

在PPI已经接近于连续四年为负的情况下，迫切要做的事情，应该不是供给侧，而是需求侧，因为前者是长期要做的慢活，后者是为了避免风险发生的急事。而要刺激需求，不能让农民工加杠杆来增加需求，而是应该扩大政府支出用于民生，提高中低收入群体的收入和福利水平，缩小贫富差距，即政府加杠杆，让政府出钱买房作为低收入群体的廉租房。如果有可能的话，那就是想办法让富人加杠杆，增加对国内的投资，而非让他们海外投资。

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