购房刚需出手是时候了吗

发布时间：2020-07-13 20:37:35 阅读：次来源：发热芯厂家

在严格执行房地产市场调控政策的大背景下，楼市新一轮刺激刚需入市的政策正积极酝酿。对那些持币观望，又终日担心在这轮房价调整中“踏空”的购房者而言，什么时候才是最好的出手购房时机呢?

住建部酝酿刺激刚需政策

近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

对于这一消息，住建部昨天并未给出官方回应。但接近住建部人士向记者证实，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。“一旦房地产投资增速下降过快，就需要有储备政策推出，来平衡下滑趋势。”上述人士称。

国家统计局的数据显示，一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点;其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2和18.4个百分点。房屋新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点;其中住宅新开工面积下降5.2%，上年全年和上年同期分别为增长12.9%和19.6%。业内人士称，房地产投资同比增幅大幅回落趋势值得重视。

其实，早在去年底，为了稳定住房地产投资形势，有关部门在力保房地产调控效果的前提下，已经开始积极谋划支持普通商品房供给与成交。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。

希望大力推动楼市成交的还有地方政府。近期，多个二、三线城市住房公积金贷款额度上限悄然提高，上调幅度在15%至25%之间。

不过，开发企业对这种刺激政策的效果并不乐观。“我们还是更关注限购政策会否松动，如果不松动，成交还是起不来。”江苏新城控股有关人士向记者表示。对于即将到来的销售旺季，开发商们普遍感觉压力不小。“地方政府希望能拉动刚需入市买房。毕竟，第二季度对于房地产企业来说至关重要。”易居中国有关人士表示。

对于限购等政策今年会否出现松动，市场人士普遍认为“可能性几乎没有”。“今年房地产调控政策的方向是非常明确的，力度、口径不会有任何变化。也会坚定不移地执行下去。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴向记者重申，“今年房地产调控政策非常清晰：其一，对投资需求坚决不放开;其二，对自住性需求政府还是支持的。”( 上海证券报记者于祥明于兵兵)

政策微调，保卫刚需

种种消息显示，对刚需的护卫正从各种层面形成：包括首套购房的优惠政策常态化趋势，也包括各地对公积金贷款额度的提高。

首先是货币政策微调。随着一季度住房贷款额度的重新发放和首套房85折利率的出现，再加上开发商的促销配合，终于促成了三月份各地成交的“小阳春”局面。

同时，与刚需联系紧密的公积金贷款额度，在二、三线城市不断上调，包括南昌、沈阳、克拉玛依等，上调幅度基本在15%~25%之间。

而最重磅的消息是，上周末，《中国经营报》首先传出消息称，住建部筹划刚需购房优惠制度化，优惠或常态化。虽然目前这一消息并未得到住建部证实，但是这一消息并不出人意料，也与当前调控趋势并行不悖。

对于政府的种种动作，有专家认为政府救市已经开始，而一些购房者开始恐慌，怀疑是否下一轮的暴涨又将来临?

中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，多个二、三线城市提高了住房公积金贷款的额度和年限，其主要目的是支持和鼓励刚性需求购房，也是地方政府曲线救市的策略之一。他甚至表示：“二季度后房价回涨，开发商好日子来临，危机过后就是春天。”

房价离心理价位还有多远?

房价相当于年收入的6-8倍应该是一个比较合理的区间。但北京、上海、深圳，房价收入比高达23.0、16.3、16.9。

虽然全国平均房价自去年8月达到高点之后开始缓慢下滑，但整体而言房价下跌仍然有限。搜房百城数据显示，平均房价从去年8月至今年2月下跌约1.3%，国家发改委的数据显示，36城市平均房价从去年8月至今年1月下跌约3%。以数据来看，目前的房价仍然远远高出2009年底调控初期的水平。

2012年2月中国指数研究院的一次调查显示，对于房价合理回归，一线城市购房者认为应下调20%-30%的占比最高，超过四成;二三线城市购房者认为应下调30%-50%的占比最高，接近三成。以这个调查结果来看，多数购房者认为，近半年多以来的降价，仍显远远不够。

27岁的刘杰在北京的金融机构工作，收入相当不错，但对于买房，他仍然不是很乐观。他认为合理房价是能回到2008年的水平，但他对此并不奢望。“我目前只考虑五环附近的房源，单价不超过1万五，总价不超过140万元。”刘杰说，因为马上就要结婚，他计划下半年就入手，但也要看手头资金是否够首付、房价是否降到自己可以接受的水平。

房价降到多少才合理呢?国务院总理温家宝在两会记者会上强调，合理的房价应该与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

对此，摩根大通首席中国经济学家和大中华区经济研究主管朱海斌表示，房价收入比是比较合理的指标。从国际经验和中国现实情况来看，房价相当于年收入的6-8倍应该是一个比较合理的区间。但根据国家发改委公布的房价数据，2010年底36城市的平均房价为每平方米9100元，家庭平均年收入为77000元，这意味着一套90平方米的住房价格大约是家庭平均年收入的10.6倍。尤其在一线城市，如北京、上海、深圳，房价收入比高达23.0、16.3、16.9，这远远超出了普通居民可以承受的能力。

同样，房价也应当与投入和合理的利润相匹配。房子的造价平均每平方米只需2000多元，要使房价趋于合理，土地成本和地产商利润仍有进一步压缩的空间。近日公布的100多家地产商2011年年报显示，企业薄利多销的空间仍然比较大。在2011年房价下跌的情况下，仍有大约70%的房企实现了业绩增长，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。另外，降低居民住房的土地成本，也是房价走向合理的一个方向，政府在此方面也可以有所作为。

对于北京现在的房价情况，刘杰对市区房价不降表示理解，他只希望五环附近的房价能再降一降，最好能降15%-20%。但以现在的价格和降幅来看，离他的期望还有较大差距，尤其现在房价连续下行半年多后，刚需被激活，成交量回升，接下来房价下跌趋势可能会变缓，房价距离老百姓心目中的合理位置，还显得比较遥远。 (光明日报 )

刚需出手是时候了吗?

对那些持币观望，又终日担心在这轮房价调整中“踏空”的购房者而言，什么时候才是最好的出手购房时机呢?业内专家认为，房地产调控已经显现出常态化的趋势，这一轮房价的调整将是一个长期过程。买房自住的购房者应经常关注自己满意的部分楼盘的价格变化情况，当价格调整到与自己的承受能力相吻合的时候，根据需求就可以出手买房。毕竟人人都能“抄底”的可能性很小。

同时，在自身支付能力有限的情况下，“强行”买房会影响家庭的生活质量，不妨通过租房来解决阶段性的住房问题。

江苏省建设厅厅长周岚认为，政府要促进房价进一步回归到合理水平，还要进一步完善住房供应结构，引导企业多建设中小户型、中低价位的普通商品房，从而拉低整体房价。有眼光的开发商也应该能看到，在下一波潜在的供应短缺中，谁能增加普通住房的供应，就能多抢占市场份额。同时把盘活、规范租赁市场作为完善住房供应体系的重要环节，让人们有房可租、租得起房。

“经过两三年的调控，政府、企业和购房者的心里都会变得更加理性。更重要的是让住房制度和相关政策逐步稳定下来，政策稳定了，市场也更容易稳定。”周岚说，房价不再暴涨暴跌的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的楼市。(人民日报)

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4月13日的国务院常务会议重申，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。业内人士分析认为，目前楼市在向调控预期的方向演变，但依然面临双重考验。

其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举?

“经过此轮调控，更多房企将会加大普通住宅的开发比重。”复地集团董事长张华说，抑制房地产投资过快增长，不能一刀切，推动楼市结构持续优化才是正途。

“今后应强化‘有保有压’的差别化机制。”上海永庆房屋公司总经理陈史翎等人建议，既要对投资投机性需求设立“防火墙”，又要让合理的购房需求正常释放，这需要从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。

其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾?

今年一季度全国GDP增幅延续回落态势，创下2009年二季度以来新低，部分省市经济和财政增速更明显低于预期。调控之下房地产业的降温、土地出让金的缩减以及关联产业的低迷，对地方政府的压力正越来越大。

国土资源部日前要求“各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难”，以保障性安居工程用地落实为重点，做好住房用地供应工作。

同策咨询研究中心总监张宏伟等业内人士表示，抑制房价从根本上说要“促供应”，在今年“保增长”与“调楼市”关系上，各方博弈会加剧，这要求在落实楼市“政策调控”的同时加强制度建设。(新华网)